Μείωση-Αναπροσαρμογή μισθώματος επαγγελματικής μίσθωσης
11.2.2014
Η οικονομική κρίση που έχει πλήξει την χώρα μας τουλάχιστον τα τρία τελευταία χρόνια και μάλιστα με τάσεις περαιτέρω επιδείνωσης έχει επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό και την κίνηση των εμπορικών καταστημάτων και επιχειρήσεων πανελλαδικώς με συνέπεια τη μείωση της πελατείας τους, τη συρρίκνωση του εισοδήματός τους και κατ’ επέκταση την δυσκολία ή την αδυναμία να ανταποκριθούν σε συμβατικές τους υποχρεώσεις, όπως είναι ακριβώς και η μίσθωση της επαγγελματικής τους στέγης (καταστήματος, γραφείου κ.λ.π.).
Αποτέλεσμα όλων των ανωτέρω είναι η συχνή πλέον προσφυγή των ενοικιαστών στα δικαστήρια προκειμένου να πετύχουν μείωση του μισθώματος που καταβάλλουν με σκοπό να εξακολουθήσει η παραμονή τους στο μίσθιο (συνήθως μάλιστα αφού έχουν καταβάλει αξιοσέβαστα ποσά για επένδυση στην επαγγελματική τους στέγη), καθώς και την συνέχιση ή ανάπτυξη της επιχειρηματικής τους δραστηριότητας. Ένα ενθαρρυντικό στοιχείο είναι ότι οι δικαστές έχουν αντιληφθεί την πραγματική οικονομική κατάσταση των καταστηματαρχών και επιχειρηματιών γενικότερα και έχουν ήδη προβεί στην έκδοση αποφάσεων που μειώνουν σημαντικά τα μισθώματα σε επαγγελματικές μισθώσεις. Βέβαια υπάρχει και ένα μικρό ποσοστό ιδιοκτητών ακινήτων που έχει αντιληφθεί την πραγματική αδυναμία των μισθωτών να καταβάλουν το μηνιαίο μίσθωμα και κατόπιν πρότασης από τους μισθωτές τους, μειώνουν το μηνιαίο μίσθωμα χωρίς να μεσολαβήσει δικαστική απόφαση.
Ο μισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει από το Δικαστήριο τη μείωση ή αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος με βάση δύο διατάξεις, την ΑΚ 388 ή την ΑΚ 288, ακολουθεί δε συνοπτική αλλά περιεκτική εξήγηση για το νομοθετικό καθεστώς που διαμορφώνει κάθε μία από τις δύο αυτές διατάξεις.
1.- ΑΚ 388:
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ για τη μείωση του μισθώματος επαγγελματικής στέγης και τις με βάση αυτό εκδοθείσες αποφάσεις από τα ελληνικά δικαστήρια, οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον ένα από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση (όπως είναι και η μίσθωση) το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει, ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί είναι:
α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως,
β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφτούν,
γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.
Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά κατά την έννοια του εν λόγω άρθρου είναι αυτά που δεν επέρχονται κατά την κανονική και φυσική πορεία των πραγμάτων και προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, που συνεπάγονται μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών και συνακόλουθα της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων δεν αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, κατά την κρίση των δικαστηρίων, ιδίως κάτω από τις σημερινές κρατούσες συνθήκες ρευστότητας και της διεθνούς οικονομίας.
2.- ΑΚ 288:
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ για την αναπροσαρμογή του μισθώματος απαιτούνται οι εξής προϋποθέσεις:
α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή,
β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ' αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, έτσι ώστε η διατήρησή του να επιφέρει ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και
γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών.
Συνεπώς με βάση την πιο πάνω διάταξη, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, ακριβώς σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών με αποτέλεσμα να αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη. Μεταβολή δε των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν π.χ. η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι.
Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να οδηγηθεί σε κρίση περί του ότι μεταξύ του οφειλομένου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως ("ελεύθερου"), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως και αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου). Αν το δικαστήριο διαπιστώσει ότι υφίσταται όντως τέτοια διαφορά, οφείλει να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη, όπως εξετέθη ευθύς ανωτέρω. Εξυπακούεται ότι ο ενάγων οφείλει να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κ.λ.π.) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος.
Σε κάθε περίπτωση ο δικηγόρος θα επιλέξει ποια είναι η σωστή και πρόσφορη νομική βάση για την δική σας εξατομικευμένη περίπτωση.