Διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων
11.12.2013
ΜΙΣΘΩΣΗ – ΔΙΑΤΑΓΗ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΜΙΣΘΙΟΥ
Είτε πρόκειται για μίσθωση κατοικίας είτε για μίσθωση επαγγελματικής στέγης ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) του ακινήτου έχει υποχρέωση να παραδώσει τη χρήση του μισθίου , ο δε μισθωτής (ενοικιαστής) έχει υποχρέωση να καταβάλλει το μίσθωμα . Τι συμβαίνει όμως στην περίπτωση που ο μισθωτής (ενοικιαστής) δεν καταβάλλει το ενοίκιο;
Η σχετικά σύντομη διαδικασία προβλέπεται από τα άρθρα 662Α-662Η ΚΠοΛΔ και ονομάζεται έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου.
Προϋποθέσεις
1.Η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως, δηλαδή να υπάρχει μισθωτήριο θεωρημένο από την εφορία.
2.Καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία.
Διαδικασία
Απαιτείται να συνταχθεί από δικηγόρο και να επιδοθεί από δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή (ενοικιαστή) έγγραφη όχληση, δηλαδή έγγραφη εξώδικη διαμαρτυρία – πρόσκληση , 15 τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου .Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνο μία φορά . Μετά την πάροδο 15 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της εξώδικης διαμαρτυρίας στον μισθωτή (και όχι 30 ημερών, όπως ίσχυε πριν) συντάσσεται και κατατίθεται από δικηγόρο στο αρμόδιο δικαστήριο αίτηση διαταγής απόδοσης μισθίου. Αν πραγματοποιηθεί η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Η επίδοση της έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά και όχι δεύτερη όπως ίσχυε πριν, ήτοι αν ξαναπαρουσίαζε δυστροπία στην καταβολή μισθώματος ο μισθωτής. Σημειωτέον, στην έγγραφη εξώδικη όχληση δεν πρέπει να καταγγέλλεται από τον εκμισθωτή η μισθωτική σύμβαση, αλλά να τάσσεται προθεσμία καταβολής των οφειλομένων μισθωμάτων και αυτό διότι ο εκμισθωτής θα πρέπει μετά, στην περίπτωση αυτή, να ασκήσει μισθωτική αγωγή εναντίον του ενοικιαστή και να εμπλακεί σε μια χρονοβόρα και ψυχολογικά επίπονη διαδικασία.
Η υπόθεση εκδικάζεται χωρίς ακροαματική διαδικασία (χωρίς προτάσεις,μάρτυρες κλπ). Η απόφαση εκδίδεται μέσα σε λίγες μέρες και αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση της μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού περάσουν είκοσι (20) πλήρεις ημέρες από την επίδοση με δικαστικό επιμελητή στον μισθωτή, αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση την οποία συντάσσει ο δικηγόρος, χωρίς πλέον με βάση τον Ν.4055/2012 να απαιτείται προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Με αυτόν τον τρόπο εξοικονομείται και χρόνος αλλά και επιπροσθέτως ο εκμισθωτής δεν επιβαρύνεται με νέα έξοδα για την εκτέλεση της απόφασης. Η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου πραγματοποιείται παρουσία δικαστικού επιμελητή, του εκμισθωτή-ιδιοκτήτη ή ακόμη και με την παρουσία αστυνομικού οργάνου, έχοντας στα χέρια τους το απόγραφο και την έκθεση επίδοσης. Ο μισθωτής δικαιούται να προσβάλλει την διαταγή απόδοσης μισθίου με ανακοπή εντός αποκλειστικής προθεσμίας 15 εργασίμων ημερών, όμως η άσκηση της ανακοπής εκ μέρους του μισθωτή δεν αναστέλλει την εκτέλεση της δηλαδή την έξωση του μισθωτή .
Περαιτέρω με τις νέες τροποποιήσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας αναφορικά με την έξωση των δύστροπων ενοικιαστών, προστέθηκε και το άρθρο 662Θ. Σκοπός αυτού του άρθρου είναι να εφοδιάσει τον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη με την δυνατότητα να σωρεύσει στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα. Με αυτόν τον τρόπο ο εκμισθωτής εξοικονομεί χρόνο και δεν επιβαρύνεται με επιπλέον δικαστικά έξοδα.
Σημειώνεται, ότι η διαταγή απόδοσης εκτελείται και κατά των προσώπων, που αναφέρονται στο άρθρο 659 Κ.Πολ.Δ (υπομισθωτή ή οποιουδήποτε άλλου αντλεί δικαιώματα από τον μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο γι' αυτόν).