Διάρκεια και καταγγελία εμπορικής μίσθωσης
3.12.2013
Ακολουθεί μία σύντομη περιγραφή του ισχύοντος νομοθετικού καθεστώτος σχετικά με τη διάρκεια και την καταγγελία εμπορικής μίσθωσης .
Διάρκεια εμπορικής μίσθωσης:
Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ΠΔ 34/1995 όπως τροποποιήθηκε, η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη ακόμη και, αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Οι προστατευτικές διατάξεις του προεδρικού διατάγματος εφαρμόζονται και σε μισθώσεις του έχουν συμφωνηθεί για χρόνο μεγαλύτερο των δώδεκα (12) ετών.
Σύμφωνα δε με το άρθρο 60 του ανωτέρω ΠΔ, «σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης σύμφωνα με τις παραγράφους 10 έως 14 του άρθρου 58 του παρόντος ΠΔ και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπλήρωσης δωδεκαετίας, ο εκμισθωτής, εάν δεν επιθυμεί περαιτέρω παράταση της διάρκειας της μίσθωσης, οφείλει στο μισθωτή για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων (24) μηνών. Ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλλει την αποζημίωση του παρόντος άρθρου πριν από την απόδοση του μισθίου, αλλιώς ο μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση.»
Καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον εκμισθωτή:
1.- Στην περίπτωση που ο μισθωτής δεν τηρεί ορθά τους όρους της μίσθωσης που συμφωνήθηκαν, ήτοι να μην καταβάλλει το μίσθωμα, να κάνει κακή χρήση του μισθίου κλπ, ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση και με διαδικασία εξπρές να ζητήσει από το δικαστήριο την διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου καθώς και την διαταγή πληρωμής μισθωμάτων, κοινοχρήστων, λογαριασμών κοινής ωφέλειας κλπ.
2.- Στην περίπτωση δε που η σύμβαση μίσθωσης τηρείται κανονικά από τον μισθωτή, ο εκμισθωτής έχει πολύ περιορισμένες δυνατότητες να καταγγείλει τη μίσθωση, προτού λήξει η συμβατική διάρκεια.
Το ως άνω Π.Δ., προβλέπει περιοριστικά ορισμένες περιπτώσεις (π.χ. καταγγελία για ιδιόχρηση, για ανοικοδόμηση, για δημιουργία κύριας κατοικίας κλπ), θέτει όμως αυστηρές προϋποθέσεις, όπως πάροδος σημαντικού χρονικού διαστήματος από την έναρξη της μίσθωσης, καταβολή αποζημίωσης, απαγόρευση εκμίσθωσης πάλι του ακινήτου για επαγγελματική χρήση, προτού περάσει ορισμένο χρονικό διάστημα από την απομάκρυνση του προηγούμενου μισθωτή κλπ.
Καταγγελία της εμπορικής μίσθωσης από τον επαγγελματία – μισθωτή:
Σύμφωνα με το άρθρο 17 του νόμου 3853/2010, με το οποίο τροποποιήθηκε το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α), «ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε της αποτελέσματα επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από τη γνωστοποίηση της. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης.» Πριν από αυτήν την τροποποίηση ο μισθωτής μπορούσε μετά την πάροδο δύο (2) ετών από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση, τα δε αποτελέσματά της επέρχονταν μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτήν και ο μισθωτής όφειλε στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα των τεσσάρων (4) μηνών.
Ωστόσο, η παραπάνω αποζημίωση δεν οφείλεται όταν ο μισθωτής καταγγείλει πρόωρα την μίσθωση για σπουδαίο λόγο. Σε περίπτωση ύπαρξης σπουδαίου λόγου προβλέπεται αυτοτελής λόγος καταγγελίας, οπότε ο μισθωτής δεν οφείλει αποζημίωση (ΑΠ 861/99 ΕλλΔ 41/119).
Επίσης, σύμφωνα με την παρ. 2 του ανωτέρω ισχύοντος άρθρου 17, το δικαίωμα καταγγελίας της εμπορικής μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 (ΦΕΚ 30 Α) έχει ο μισθωτής ακόμη κι αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του π.δ. 34/1995.
Ανώμαλη εξέλιξη της σύμβασης μίσθωσης
Η διαλλακτικότητα και η διάθεση συμβιβαστικής επίλυσης των διαφορών θα πρέπει να αποτελούν το πλαίσιο μέσα στο οποίο οι δύο συμβαλλόμενοι οφείλουν σε πρώτη φάση να κινηθούν, προκειμένου να αντιμετωπιστούν "ανώδυνα" τα προβλήματα που μπορεί να ανακύψουν, για όλες τις οικονομικές συναλλαγές, συνεπώς και για τις εμπορικές μισθώσεις,
Στην περίπτωση όμως που κάτι τέτοιο δεν καταστεί εφικτό, ο νόμος προβλέπει τις απαιτούμενες νομικές διαδικασίες για γρήγορες και αποτελεσματικές λύσεις στις διαφορές που ανακύπτουν μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή.
Πολλές φορές, οι νομικές συμβουλές που έχει λάβει προληπτικά ο ένας συμβαλλόμενος (δηλαδή πριν την υπογραφή μισθωτηρίου συμφωνητικού για τη σύναψη της σύμβασης μίσθωσης ή πριν την εμφάνιση του όποιου προβλήματος), μπορεί να αποβούν καίριες για τα συμφέροντά του στο μέλλον.