ΠΑΘΟΣ ΓΙΑ ΜΙΑ ΕΠΙΤΥΧΗΜΕΝΗ ΕΚΠΡΟΣΩΠΗΣΗ

ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

ΑΡΧΙΚΗ / ΕΝΗΜΕΡΩΣΗ

Στη σημερινή ομολογουμένως δύσκολη οικονομική συγκυρία αρκετός κόσμος ταλαιπωρείται και πασχίζει να καταβάλει εγκαίρως το μίσθωμα είτε για την κατοικία είτε για την επαγγελματική στέγη (κατάστημα, γραφείο κ.λ.π.) που εκμισθώνει. Στο παρόν άρθρο θα σας παρουσιάσω συνοπτικά και περιεκτικά πώς μπορεί ο μισθωτής να αμυνθεί σε περίπτωση που του ζητηθούν τα οφειλόμενα μισθώματα καθώς και η απόδοση της χρήσης του μισθίου.

Ο νόμος παρέχει δύο δυνατότητες στον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη του μισθίου ακινήτου να στραφεί κατά του μισθωτή, ζητώντας την αποχώρησή του από το μίσθιο και την καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων.

Ο πρώτος είναι η έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων (και κοινοχρήστων δαπανών) και ο δεύτερος η άσκηση αγωγής.

Α) Διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων:
Σε περίπτωση που επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή διαταγή πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης του μισθίου (τονίζεται ότι είναι ο πλέον διαδεδομένος τρόπος λόγω χαμηλότερου κόστους και κυρίως λόγω των σύντομων διαδικασιών), ο μισθωτής έχει δικαίωμα εντός δεκαπέντε (15) εργασίμων ημερών να ασκήσει ανακοπή κατά της εν λόγω διαταγής. Κατά το χρονικό αυτό διάστημα των 15 ημερών επισημαίνω ότι απαγορεύεται να εκτελεστεί η διαταγή πληρωμής και απόδοσης και παρέχεται στον μισθωτή ο αναγκαίος χρόνος για να ασκήσει τα νόμιμα δικαιώματά του που είναι η άσκηση ανακοπής κατά της διαταγής, καθώς και η αίτηση αναστολής προκειμένου να μην εκτελεστεί η διαταγή μέχρι να εκδικασθεί η ανακοπή. Η ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής και απόδοσης έχει ως αντικείμενο το κύρος, τη νομιμότητα εκδόσεως της διαταγής πληρωμής και αποδόσεως, αλλά και ζητήματα ουσίας π.χ. συμφωνίες είτε έγγραφες είτε όχι για μείωση μισθώματος.

Η ανακοπή ασκείται με κατάθεση στο καθ’ ύλην (αναλόγως του ύψους του μισθώματος) αρμόδιο δικαστήριο και πρέπει να επιδοθεί στον εκμισθωτή εντός της προθεσμίας των 15 εργασίμων ημερών από την επίδοση της διαταγής στο μισθωτή. Είναι εξαιρετικά σημαντικό να γνωρίζουν οι μισθωτές ότι η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης του μισθίου, δηλαδή ακόμη και αν ασκηθεί ανακοπή ο εκμισθωτής μπορεί να αποβάλει τον ενοικιαστή από το ακίνητο μίσθιο. Την αναστολή εκτέλεσης της διαταγής ζητά ο μισθωτής με χωριστό δικόγραφο αναστολής εκτέλεσης της διαταγής με την διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων λόγω του ότι άσκησε προηγουμένως την ανακοπή, ενώ η αναστολή χορηγείται από το δικαστήριο εφ’ όσον πιθανολογείται η ευδοκίμηση της ανακοπής.

Σημειώνεται ότι εφ’ όσον λάβει χώρα εξόφληση των μισθωμάτων εντός ενός μηνός από την επίδοση της εξωδίκου οχλήσεως (απαραίτητη κατά νόμον προϋπόθεση για την έκδοση διαταγής πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου), ματαιώνεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής. Ωστόσο, αν υπάρχει διαφωνία ως προς τα οφειλόμενα μισθώματα, εάν τα καταβληθέντα από το μισθωτή υπολείπονται από αυτά που ζήτησε με την όχληση του ο εκμισθωτής ή έλαβαν χώρα έναντι καταβολές διαφόρων ποσών τότε ναι μεν εκδίδεται διαταγή πληρωμής και αποδόσεως, αλλά το ύψος των οφειλομένων διερευνάται από το δικαστήριο κατόπιν ασκήσεως ανακοπής από το μισθωτή που θα προβάλλει τη σχετική ένσταση.

Β) Άσκηση αγωγής:
Σε περίπτωση που επιδοθεί με δικαστικό επιμελητή στο μισθωτή αγωγή για καταβολή μισθωμάτων και απόδοση του μισθίου, ο μισθωτής χρειάζεται να είναι ενήμερος ότι αυτή η δικαστική διαδικασία απαιτεί από την ημέρα άσκησης της αγωγής μέχρι την έκδοση της απόφασης τουλάχιστον 6μήνες με ένα 1 χρόνο.

Η άμυνα του ενοικιαστή στην περίπτωση της αγωγής περιλαμβάνει την προβολή κατά την διάρκεια της δίκης στο ακροατήριο πλέον είτε ενστάσεων συμψηφισμού, ανυπαρξίας οφειλής, κακοπιστίας  κ.ο.κ..  Μετά δε την έκδοση της πρωτόδικης απόφασης ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να ασκήσει έφεση κατά της απόφασης αυτής.

Συμβουλή: εφ’ όσον λοιπόν είστε μισθωτής είτε κατοικίας είτε επαγγελματικής στέγης και έχετε καθυστερήσει την καταβολή των μισθωμάτων, θα πρέπει πρώτα να προσπαθήσετε να έρθετε σε συμφωνία με τον εκμισθωτή-ιδιοκτήτη του μισθίου ακινήτου. Εφόσον είναι πολλά τα οφειλόμενα ενοίκια και η καθυστέρηση τους δεν οφείλεται σε δική σας δυστροπία, αλλά σε αντικειμενικούς λόγους π.χ. σε απώλεια της εργασίας σας, προβλήματα υγείας, είναι θεμιτό να προτείνετε την σύνταξη ενός συμφωνητικού αναγνώρισης της οφειλής από τα μισθώματα και αποπληρωμής των οφειλόμενων μισθωμάτων με μηνιαίες καταβολές.

Μία άλλη εναλλακτική είναι η προσπάθεια για αναπροσαρμογή του μισθώματος, στην οποία θα επανέλθω με εκτενές άρθρο.

Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να συμβουλευτείτε Δικηγόρο για την όσο το δυνατόν «ανώδυνη» αποχώρησή σας από το μίσθιο προς αποφυγή διαπληκτισμών και δικαστικών διενέξεων. Σε περίπτωση δε που σας κοινοποιηθεί είτε διαταγή πληρωμής μισθωμάτων και απόδοσης μισθίου είτε αγωγή με το αυτό αντικείμενο, απευθυνθείτε άμεσα σε Δικηγόρο.

ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ ΠΗΝΕΛΟΠΗΣ ΣΤΑΥΡΟΠΟΥΛΟΥ

Αυτή είναι η ιστοσελίδα της Κορίνθιας Δικηγόρου Πηνελόπης Σταυροπούλου. Διακρινόμαστε για τη μαχητική και έντιμη εκπροσώπηση των πελατών μας. Καλέστε μας άμεσα για τα θέματα που σας απασχολούν.